Обща характеристика

Чрез ипотеката се обезпечава изпълнението на едно задължение с недвижим имот, от чиято стойност при неизпълнение кредиторът ще се удовлетвори по предпочитание по реда на чл. 136 от ЗЗД. Ипотеката следва обезпеченото вземане при прехвърлянето му и се погасява, ако то се погаси. Тя може да се учреди за обезпечаване както на свое, така и на чуждо вземане, но за имот, собственост на лицето, което я учредява. Ипотеката следва имота и при прехвърлянето му не се погасява. Учредява се чрез вписване в имотния регистър, което се извършва въз основа на договор или на закона. Може да се учреди само върху поединично определени имоти и за определена парична сума.

Ипотеките биват два вида – законни и договорни.

Договорна ипотека

Договорната ипотека представлява договор в нотариална форма между кредитора и ипотекарния длъжник - собственик на имота служещ за обезпечение на личен или чужд дълг. В нотариалния акт се посочват основанието, от което произтича вземането на кредитора, сумата, за която се учредява ипотеката, падежът и лихвите на вземането.

Законна ипотека

Законната ипотека се учредява в точно определени от закона случаи на основание на предвиден от закона акт (съдебно решение, договор за банков кредит, административен акт за отчуждаване на недвижим имот и др.). В практиката най-често се среща учредяване законна ипотека в полза на банките върху недвижимите имоти и вещните права върху тях, придобити изцяло или частично чрез ползване на банков кредит (на основание чл. 60, ал. 4 от ЗКИ, във връзка с чл. 166 от ЗЗД). Законната ипотека се вписва в имотния регистър с нотариално заверена молба на кредитора, придружена с акта, въз основа на който се иска вписването.

В случаите на финансиране на покупката на имот с банков кредит се вписва законна ипотека ако кредитът е равен или е по-малък от размера на продажната цена. Ако кредитът е по-голям от продажната цена, трябва да бъде учредена договорна ипотека.

Законна ипотека се учредява и в следните случаи:

- в полза на отчуждителя на недвижим имот - върху отчуждения имот, за обезпечение на вземанията му по договора, и

- в полза на съделителя, комуто се дължи допълване на дела - върху недвижимите имоти, оставени в дела на онзи съделител, който дължи допълване.